Immobilier : malgré la hausse des prix, les Français achètent toujours

La hausse des prix de l'immobilier, qui ont doublé en dix ans, n'y fait rien: le marché de l'accession à la propriété continue de bien se porter avec une hausse de 4,8% des prêts accordés en 2006 et une augmentation de 86,4% depuis 1992, dernier point bas de la conjoncture.
« C'est exceptionnel », s'est enflammé Michel Mouillart, professeur d'économie, coauteur de l'étude publiée jeudi par l'Observatoire du financement du logement (OFL) avec l'institut CSA.
« L'accession à la propriété n'est pas en panne », a-t-il insisté en comparant cette hausse avec la croissance de l'ensemble de l'économie en France en 2006, qui n'a atteint que 2,0%.
Selon les chiffres de l'OFL, 799 200 prêts immobiliers ont été octroyés en 2006 (sachant que l'acquisition d'un seul bien peut faire l'objet de plusieurs prêts), dont 251 600 dans le neuf et 547 600 dans l'ancien.
Mais cette situation cache des réalités géographiques bien différentes. Le marché est particulièrement dynamique en Ile-de-France (20,5% des prêts accordés), en Rhône-Alpes (11,8%) et dans les Pays-de-Loire (10%).
En queue de peloton, on trouve l'Alsace (1,4%), les Ardennes (1,3%), la Franche-Comté (1,1%) et le Limousin (0,9%).
Aujourd'hui, l'achat d'un bien immobilier représente en moyenne 5,1 années de revenu dans l'ancien, et 5 années pour le neuf. Car désormais, l'ancien vaut plus cher que le neuf, et c'est encore plus vrai dans l'habitat individuel que dans le collectif.
Le coût moyen des opérations dépassait les 200 000 euros sur toute la France en 2006, 65,8% des ventes étant au-dessus de 150 000 euros, alors que 4,7% se situaient en-dessous de 75 000 euros.
Les écarts sont également sensibles en fonction de la région. L'IDF est la plus chère, avec un prix moyen de 262 400 euros, devant Paca (253 700 euros), tandis que certaines régions sont particulièrement abordables, comme la Franche-Comté (143 800 euros en moyenne) ou l'Auvergne (146 100 euros). La « différence de prix va de 25 à 30% » entre les régions les plus chères et les moins chères.
Le dynamisme du secteur des prêts dans l'immobilier s'explique essentiellement par le rallongement de la durée des prêts, plus 3 ou 4 ans, et l'arrivée des prêts à taux zéro (PTZ) en faveur des ménages modestes.
Le retour des familles modestes sur le marché de l'accession à la propriété en 2005, « pour la première fois depuis dix ans », a été confirmé l'an dernier. « Le revenu moyen des accédants a augmenté de 3,8% par an depuis 2001 », à 44 500 euros par an, note l'étude, et « la part des accédants modestes a retrouvé son niveau du début des années 2000 » : 17% gagnent moins de 2 Smic.
Sur sept millions de ménages pauvres, « trois millions sont propriétaires-occupants en France, deux millions sont locataires dans le parc social et deux millions dans le parc privé », a rappelé M. Mouillart.
En 2006, ils ont été 130 000 à devenir propriétaires, dont 40 000 « très pauvres ».
Le nombre de prêts concédés à des primo-accédants se situe dans une moyenne de 445.000 unités depuis 2002, « à un niveau de l'ordre du double de celui qui se constatait dix ans auparavant », relève Michel Mouillart.
Les remboursements représentaient l'an dernier en moyenne 13 200 euros/an en 2006, contre 12 900 en 2005, la hausse des prix ayant été absorbée par l'allongement de la durée des prêts et l'augmentation des apports personnels. Ainsi, en 2006 les acquéreurs apportaient environ 55 000 euros contre 37 000 euros cinq ans plus tôt.
La surface des logements reste stable, voire baisse légèrement: on est passé de 4 pièces de 93 m2 en 1989 à 4,2 pièces en 2006, mais pour une surface moindre de 91 m2.