Elle fait partie des tous derniers entrés sur Euronext Paris. Cette introduction est la 35ème sur les marchés européens de NYSE Euronext et la dixième sur Euronext depuis le début de l’année.
La société est pourtant habituée à la Bourse puisqu’elle est cotée à Bruxelles depuis 1993. Son arrivée sur le marché tricolore fait suite à son implantation et à ses acquisitions récentes en France. Cofinimmo développe ses activités en France via une succursale ayant la qualité d’établissement stable et par sa filiale, Cofinimmo France SA. Cette succursale a pour activité la gestion des actifs français du Groupe et la recherche de nouveaux investissements correspondants aux critères stratégiques définis par Cofinimmo.
Cette introduction doit lui permettre de gagner en notoriété auprès des investisseurs français.
L’introduction de Cofinimmo sur Euronext Paris sert également un autre dessein de la société : solliciter le statut de Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) et, ainsi, poursuivre son développement sur le marché immobilier français.
L’immobilier belge
Cofinimmo se présente comme la première société immobilière belge cotée, spécialisée en immobilier de location. Cofinimmo est une société indépendante, qui assure elle-même la gestion de son patrimoine immobilier. Elle possède 25 ans d’expérience.
Son principal secteur d’activité est le bureau mais elle se diversifie actuellement vers d’autres secteurs immobiliers. « La politique commerciale de Cofinimmo vise à fidéliser les clients, renforcer les relations avec les agents immobiliers et adapter les loyers des surfaces de bureaux commercialisées aux conditions de marché », explique de lui-même le groupe lorsqu’il se présente.
Cofinimmo conduit une stratégie de croissance sur trois axes principaux.
Premier axe : l’acquisition de bureaux loués à long terme à des occupants de premier rang, principal pôle d’investissement de Cofinimmo.
Le groupe privilégie des immeubles aptes à générer des « cash flows locatifs » stables et récurrents, qui lui permettent de distribuer un « dividende en croissance régulière ». « La pérennité des ‘cash flows’, une valeur foncière attractive à long terme et l’extension de la durée moyenne des baux sont des éléments clés pour chaque nouvel investissement », explique-t-il en introduction de son Rapport annuel 2007.
Cofinimmo assure lui-même la gestion opérationnelle de son parc immobilier et celle de son portefeuille de clients-locataires.
En 2007, Cofinimmo a procédé à l’acquisition de bureaux pour la somme 181,1 millions d’euros. Il s’agit aussi bien de surfaces construites (pour 70,1 millions d’euros) qui sont soit louées à long terme (RTL Group, police locale) soit vides et à redévelopper que de surfaces en construction (pour un montant total de 111 millions d’euros) qui concernent des projets de bureaux (AMCA, City-Link et Noordkustlaan).
Outre ces acquisitions, en 2007, Cofinimmo a procédé à la cession de onze immeubles (pour une valeur de 249,7 millions d’euros).
Second axe : Cofinimmo développe depuis peu son portefeuille immobilier par le biais de partenariats immobiliers à long terme avec des acteurs importants actifs dans des secteurs distincts.
La stratégie du groupe est la suivante : « afin de permettre à ces sociétés opérationnelles de se concentrer sur leur activité principale ou de libérer des moyens financiers pour financer leur expansion, Cofinimmo acquiert leur patrimoine immobilier et reprend la responsabilité de l’entretien structurel des murs, des toits et des façades. Elle ne porte aucun risque lié à l’exploitation opérationnelle du partenaire et n’a qu’un seul débiteur ‘corporate’ et un bail unique. Les baux à long terme signés avec ces locataires génèrent un impact positif sur les résultats et améliorent la répartition du risque du portefeuille. Les rendements locatifs initiaux, ultérieurement indexés, sont équivalents à ceux des immeubles de bureaux. La qualité des localisations de ces biens garantit une valeur résiduelle attrayante, qui permet une évolution positive de la valeur nette d’inventaire de l’action ».
En 2007, Cofinimmo a conclu des transactions immobilières à long terme avec des contreparties, sociétés industrielles ou de services. Le groupe a étendu ses activités dans le secteur des maisons de repos, des cafés et des centres de sports haut de gamme. Ces segments du patrimoine de Cofinimmo sont appelés à représenter le tiers du parc immobilier total, prévient-il.
En 2007, il s’est agi par exemple du contrat avec InBev (pour 429 millions d’euros) et qui porte sur 1 068 cafés en Belgique (823) et aux Pays-Bas (245). Le portefeuille totalise 320 000 m². Sa valeur d’investissement s’élève à 429 millions d’euros. Cofinimmo a financé cette transaction par endettement. Ces actifs immobiliers sont logés, directement et indirectement, dans une filiale créée à cet effet (Pubstone) et dans laquelle InBev détient une participation de 10 %.
On peut également citer le contrat relatif à l’immobilier d’un club de sports et de loisirs loué au Groupe Aspria. La valeur d’investissement de l’ensemble du site s’élève à 34,8 millions d’euros. La superficie construite s’élève à 11 481 m², dont 4 442 m² de parkings. Les infrastructures ont été entièrement redéveloppées en 2005.
A noter également la politique de Cofinimmo d’investir (148,7 millions d’euros en 2007) dans maisons de repos situées en Belgique et données en emphytéose (27 ans) aux groupes d’exploitation Restel et Van den Brande. Ces maisons de repos représentaient 8,1 % du patrimoine du groupe situé en Belgique à la fin 2007.
Le groupe expliquait, dans son communiqué de février dernier sur ses résultats annuels 2007, que « ces baux à long terme de 20 à 27 ans fermes signés avec ces locataires de renom dans leurs métiers respectifs améliorent la répartition du risque du portefeuille et impacteront très favorablement les résultats de Cofinimmo à l’avenir ».
Dernier axe stratégique : les Partenariats Public-Privé pour des immeubles à usage spécifique. Ces opérations débouchent en général sur des locations-financement et ne confèrent pas à Cofinimmo la propriété perpétuelle des biens.
En 2007, Cofinimmo a participé à plusieurs Partenariats Publics Privés (PPP) en Belgique. Les chantiers en question concernent une caserne des pompiers et un Commissariat de police. L’an dernier, Cofinimmo s’est également associé au Holding Communal comme candidat à l’appel d’offres de la Communauté Flamande pour un important programme de rénovation de bâtiments scolaires.
Autres projets importants du groupe en 2007 : la finalisation de la rénovation lourde et l’aménagement intérieur de l’immeuble Loi 56 loué à la Commission européenne, l’aménagement intérieur du Luxembourg 40 également loué à la Commission européenne et celui du Colonel Bourg 124 pour l’Administration de la police locale (zone Bruxelles Nord).
Durant l’exercice 2007, 53 562 m² de bureaux ont été loués à 55 nouveaux clients et 41 379 m² à des clients existants.
Cofinimmo a atteint à la fin de l’année 2007 un taux d’occupation global de 97,37 % et maintient un écart important par rapport à la moyenne du marché (90,48 % selon CB Richard Ellis et DTZ).
D’une manière globale, le portefeuille immobilier de Cofinimmo a connu une progression de 20,2 % en 2007 pour atteindre une juste valeur de 2 799,87 millions d’euros et une valeur d’investissement de 2 895,74 millions d’euros au 31 décembre 2007. Pour comparaison, la valeur d’investissement du portefeuille était de 608,57 millions d’euros au 1er janvier 1996.
Le groupe précise que « les créances de loyers de 724 millions d’euros ayant été cédées dans le cadre de l’acquisition de deux immeubles, le North Galaxy et le Palais de Justice d’Anvers, dont Cofinimmo est propriétaire, ne figurent naturellement pas à l’actif du bilan. Sans ces cessions de flux de loyers, la valeur globale du patrimoine serait de 3,6 milliards d’euros ».
Une stratégie qui a donné des résultats 2007 bien orientés
Pour une société telle que Cofinimmo, il faut regarder le résultat immobilier. En 2007, celui-ci a progressé de 8,6 % à 155,28 millions d’euros, contre 142,92 millions d’euros en 2006. L’explication tient aux acquisitions réalisées au courant de l’année 2007 et « cela malgré la perte de revenus liée à la vente de onze immeubles », précise Cofinimmo.
Le niveau des revenus locatifs a été favorisé par l’amélioration du taux d’occupation qui atteint 97,37 %.
A portefeuille constant, le niveau des loyers a progressé de 1,98 %.
Le résultat d’exploitation 2007 est de 130,63 millions d’euros.
La marge d’exploitation ressort à 84,1 %. Elle se situe à un niveau identique à celle de l’exercice 2006.
Plus en détail, « l’ensemble des frais d’exploitation directs et indirects représente 0,99 % de la valeur moyenne du patrimoine en 2007, inchangé par rapport à celui de 2006 », précise Cofinimmo.
En 2007, le résultat net - part du groupe (actions ordinaires, après incorporation du résultat sur portefeuille) s’est inscrit en hausse à 142,51 millions d’euros contre 133,42 millions au 31 décembre 2006.
En 2007, le résultat net (incorporant le résultat sur portefeuille) est passé à 14,44 euros par action ordinaire, contre 13,73 euros en 2006 (+ 5,2 %). « Cette progression s’explique par l’amélioration du résultat sur portefeuille dû aux plus-values réalisées par rapport aux valeurs d’investissement des actifs cédés (3,58 euros par action en 2007) et à la réévaluation du portefeuille immobilier établie par les experts indépendants (2,66 euros par action) », précise le groupe dans sa communication sur ses résultats annuels 2007.
Le résultat net courant - part du groupe (actions ordinaires) au 31 décembre 2007 s’élevait à 80,94 millions d’euros contre 84,41 millions un an auparavant. Soit une baisse de 4,1 %. Le résultat net courant 2007 atteint 8,20 euros par action ordinaire, en baisse de 5,6 %.
Hormis impact négatif de l’application de la norme IAS 39, le résultat net courant ressort lui à 89,9 millions d’euros contre 81,66 millions un an plus tôt. Il s’établit à 7,54 euros par action. « Mis à part l’effet combiné des cessions et investissements réalisés en 2007, ce niveau de résultat plus bas qu’en 2006 s’explique par un taux d’intérêt encouru sur les emprunts bancaires sensiblement plus élevé en 2007 (4,55 %) qu’en 2006 (3,43 %) », explique le groupe.
Des axes qui supporteront la croissance de 2008
Cofinimmo compte poursuivre en 2008 cette stratégie de croissance qui repose donc sur trois axes. La société sera « attentive à combiner, lors d’acquisitions futures, l’amélioration du résultat net courant et la mise en place de financements prévoyant, toutes choses restant égales par ailleurs, un niveau d’endettement stable ».
« La durée moyenne résiduelle des baux (11,2 ans), le taux de couverture du risque de taux d’intérêts (100 % jusqu’en 2010, 80 % jusqu’en 2013 et 25 % jusqu’en 2015) et la qualité des locataires viennent à l’appui de la solidité de la position bilancielle », annonçait Cofinimmo lors de la publication de ses résultats 2007.
Le groupe belge a confirmé en début d’année la poursuite volontariste de son deuxième axe de développement, notamment dans le secteur des maisons de repos dans lequel il veut devenir « un acteur majeur ».
En début d’année, Cofinimmo a acquis la totalité des actions des SA de droit belge Sogipa Invest, Rinsdelle et Sogipa, qui sont propriétaires de trois maisons de repos dans la Région de Bruxelles-Capitale. Le portefeuille a été acquis avec un rendement initial attendu de 6,3 % pour une valeur d’investissement de 18,6 millions d’euros. Les biens sont loués pour 27 ans au groupe Medibelge.
En avril dernier, Cofinimmo a signé un compromis d’achat pour la maison de repos Vigneron située à Ransart et a acquis la totalité des actions des SA de droit belge Sogémaire et Sitec qui sont propriétaires de deux maisons de repos en Wallonie. Des baux emphytéotiques de 27 ans ont été signés avec Medibelge. Ces acquisitions sont financées par dette bancaire. Le portefeuille total est acquis avec un rendement initial attendu de 6,36 % pour une valeur d’acquisition de 12,3 millions d’euros.
A fin avril, Cofinimmo avait investi à hauteur de 15,8 % son portefeuille dans le secteur de soins et de santé.
Par ailleurs, Cofinimmo a conclu, en février dernier, l’acquisition d’un portefeuille de 32 établissements de santé situés en France, pour une valeur d’investissement de 230 millions d’euros. Cette acquisition a marqué une nouvelle étape dans sa stratégie qui, pour la première fois, s’est tournée vers l’étranger. Et a motivé en partie sa décision d’entrer sur le marché d’Euronext Paris.
Un protocole d’accord a été signé avec la famille Austruy prévoyant l’acquisition de la totalité des actions de la SA de droit français Medimur. « Cette société holding, dont la dénomination sera modifiée, détient directement ou indirectement quatorze cliniques de Soins de Suite et de Rééducation (SSR), six cliniques psychiatriques et douze Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) », précise Cofinimmo. « Ces actifs sont répartis sur tout le territoire français, principalement en Ile-de-France, sur la côte atlantique et en région méditerranéenne. »
Le portefeuille a été acquis pour une valeur d’investissement de 229 millions d’euros au 31 décembre 2007 avec un rendement initial de 6,25 %, reflétant notamment les valeurs foncières plus élevées en France.
Cofinimmo entend créer en France une structure de gestion et de développement et solliciter le statut de Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), similaire au statut de Sicafi en Belgique. Les procédures d’obtention du statut SIIC ont été entamées et devraient aboutir prochainement.
En ce qui concerne son premier axe, l’immobilier de bureau, Cofinimmo a annoncé en mars dernier la signature d’un protocole d’accord concernant l’acquisition de 100 % des actions de Omega 8-10 SA, dont les actionnaires sont Compagnie Immobilière de Belgique et Deximmo (Groupe Dexia). Cet accord vise un immeuble bruxellois de 18 000m² et fort de187 parkings, à la localisation géographique avantageuse. « Cet immeuble est actuellement vide mais activement commercialisé par Cofinimmo et les vendeurs », stipulait le communiqué de presse du 15 mai dernier diffusant les résultats du premier trimestre 2008. « La valeur conventionnelle de l’immeuble qui détermine le prix d’acquisition des actions de Omega 8-10 SA sera fixée ultérieurement, en fonction de la situation locative à la fin juillet 2008. Elle oscille autour de 45 millions d’euros. La clôture de l’acquisition des actions de Omega 8-10 SA par Cofinimmo se fera à ce moment. Le prix d’acquisition exact de l’immeuble et son rendement locatif initial brut seront communiqués dès que définitivement arrêtés », précise le groupe.
Le groupe belge poursuit également en 2008 sa stratégie de désinvestissement. Fin février, « Cofinimmo a cédé des droits emphytéotiques d’une durée de 99 ans sur 19 immeubles du Keiberg Business Park (Excelsiorlaan et Imperiastraat à Zaventem), soit la totalité de ses immeubles situés dans ce parc » ainsi que de deux autres immeubles. Le montant total des cessions s’est élevé à 77 millions d’euros. « Par ces cessions d’immeubles anciens, et obsolètes pour certains d’entre eux, Cofinimmo a réalisé une plus-value de 4,2 millions d’euros, soit 5,66 % de plus que la valeur d’investissement à dire d’expert et 5,81 % de plus que la juste valeur (valeur comptable) », précise le groupe dans le communiqué sur ses résultats trimestriels 2008.
Des résultats trimestriels 2008 qui reflètent la stratégie globale du groupe
Au titre du premier trimestre 2008, Cofinimmo a acquis 35 sites immobiliers exploités par le secteur des soins et de santé (maisons de repos, cliniques, …) dont la valeur d’acquisition totale s’élève à 247,6 millions d’euros. Le groupe a également procédé à un arbitrage au sein de son portefeuille de bureaux avec l’acquisition d’un immeuble neuf pour près de 45 millions d’euros et des cessions, avec plus-values, pour 77 millions d’euros.
Le résultat immobilier au 31 mars 2008 s’élevait à 45,87 millions d’euros, en augmentation de 26,3 % par rapport au 31 mars 2007. Le niveau des revenus locatifs est favorisé par l’amélioration du taux d’occupation qui atteint 98,62 %. A portefeuille constant, le niveau des loyers progresse de 3,8 %.
La marge d’exploitation (84,7 %) est supérieure à celle de l’exercice 2007 (84,1 %).
Au titre du premier trimestre, le résultat net courant - part du Groupe (actions ordinaires) au est de 19,45 millions d’euros en baisse de 15,8 %, soit 1,95 euro par action ordinaire. Hormis l’impact négatif de l’application de la norme IAS 39 et hormis les autres éléments non récurrents, le résultat net courant - part du groupe s’élève à 19,33 millions d’euros contre 19,56 millions d’euros au 31 mars 2007, soit, par action ordinaire, à 1,94 euro contre 1,98 euro au 31 mars 2007, une diminution de 2 %.
Le résultat net - part du groupe (actions ordinaires) (après incorporation du résultat sur portefeuille) s’élève à 24,74 millions d’euros contre 62,75 millions d’euros au 31 mars 2007 et le résultat net par action ordinaire (après incorporation du résultat sur portefeuille) à 2,48 euros contre 6,36 euros un an plus tôt.
