Mnemo : CBSM
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Au terme de son exercice 2017-2018, SCBSM boucle un cycle de 10 années de profonde transformation qui se traduit par un accroissement permanent de la part parisienne du patrimoine, une hausse de 6% par an en moyenne de son ANR et une réduction de 3 points par an de son ratio d'endettement (LTV).
L'exercice 2017-2018 s'inscrit parfaitement dans cette dynamique avec :
1. La création de valeur sur le patrimoine existant (14 M€), notamment par :
· La construction d'un bâtiment de 2 100 m² loué à l'enseigne Cultura dont le magasin a ouvert le 11 novembre 2017 sur le retail park de Perpignan-Rivesaltes ;
· L'achèvement du retail park de Saint-Malo qui a accueilli un magasin Stokomani et un magasin La Foir'Fouille qui ont ouvert respectivement en août et septembre 2017 ;
· La rénovation d'actifs parisiens (façades de style Eiffel rue Réaumur et hall d'accueil rue Poissonnière).
2. La cessions d'actifs immobiliers matures pour un montant total de 28 M€ dont :
· Un retail park à Saint-Brieuc-Plérin ;
· Un retail park à Mulhouse-Wittenheim ;
· Un local commercial à Sainte-Geneviève-des-Bois (Essonne) ;
· 2 appartements à Paris.
3. Le réinvestissement régulier dans des actifs Paris QCA :
· Acquisition d'un nouvel immeuble de bureaux situé dans le XVIIème arrondissement en janvier 2018 ;
· Acquisition, annoncée le 1er octobre 2018, d'un nouvel immeuble situé à proximité immédiate des Champs-Elysées (VIIIème arrondissement).
Au 30 juin 2018, le patrimoine immobilier de SCBSM s'élève à 319 M€ (-5 M€ sur un an après prise en compte de 28 M€ de cessions réalisées sur l'exercice), dont 60% d'immeubles situés à Paris. Ce ratio monte à 63% après l'acquisition de l'immeuble du quartier des Champs-Elysées.
Cette stratégie permet d'entretenir une dynamique régulière d'amélioration des indicateurs de performance (bénéfice net, LTV et ANR) et offre à SCBSM et ses actionnaires un profil de plus en plus sûr.
Bénéfice net 11,0 M€ (+3%) |
Ratio LTV 49,1% (-2,4 points) |
ANR / action 13,26 € (+8%) |
SCBSM affiche un Actif Net Réévalué (ANR) par action[1] de 13,26 € au 30 juin 2018, en croissance de 8% sur 1 an.
Cette hausse régulière de la valeur du patrimoine, associée à la baisse continue de l'endettement financier net (166,1 M€ contre 176,9 M€ un an plus tôt), a permis de ramener le ratio d'endettement (LTV) sous la barre des 50% (49,1% contre 51,5% au 30 juin 2017).
L'acquisition de l'immeuble du quartier des Champs-Elysées a été financée par un crédit à long terme, mis en place post-clôture, dont le taux fixe très attractif devrait contribuer à diminuer le taux moyen du Groupe qui s'élevait à 3,40% au 30 juin 2018.
Hausse de 23% du Résultat récurrent avant impôt
Normes IFRS – données auditées | 30 juin 17 | 30 juin 18 | |
Loyers | 15,0 M€ | 14,6 M€ | |
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
11,1 M€ | 12,0 M€ | |
Variation de juste valeur et résultats de cessions | 8,7 M€ | 9,5 M€ | |
Résultat opérationnel | 19,8 M€ | 21,5 M€ | |
Coût de l'endettement financier net | -6,9 M€ | -7,4 M€ | |
Autres produits et charges financiers | -0,0 M€ | -0,9 M€ | |
Impôts sur les bénéfices | -2,3 M€ | -2,4 M€ | |
Résultat net, part du Groupe | 10,6 M€ | 11,0 M€ |
En dépit de l'impact des arbitrages réalisés au cours de l'exercice sur les loyers (14,6 M€ contre 15,0 M€ un an plus tôt), SCBSM affiche une nouvelle progression de son résultat opérationnel qui atteint 12,0 M€ avant variation de la juste valeur des immeubles de placement. La hausse de la valeur des actifs et les plus-values de cession sur arbitrages (9,5 M€) portent le résultat opérationnel 2018 à un plus haut historique de 21,5 M€.
Le coût de l'endettement financier net est en recul de 0,2 M€ sur un an, hors prise en compte de la norme IAS39[2] sans impact sur la trésorerie (+0,5 M€ après application de cette norme). Après prise en compte de ce traitement comptable et de la variation de valeur des instruments de couverture de taux, le résultat avant impôt s'élève à 13,3 M€.
Le résultat récurrent avant impôt, reflet de la performance financière du Groupe, atteint 5,8 M€, en progression de +23% sur un an.
Le bénéfice net s'élève à 11,0 M€, soit une nouvelle progression de +0,3 M€ sur un an.
Fort de ces résultats, le Conseil d'administration de SCBSM proposera à la prochaine Assemblée générale de maintenir la politique de distribution aux actionnaires.
Perspectives
L'exercice 2018-2019 qui vient de s'ouvrir doit confirmer le cycle de création de valeur avec, outre l'acquisition de l'immeuble du quartier des Champs-Elysées, l'étude de nouvelles opportunités d'arbitrage d'actifs en province.
A propos de SCBSM :
SCBSM est une foncière cotée sur Euronext à Paris (FR0006239109 - CBSM) depuis novembre 2006. Le patrimoine immobilier du Groupe s'élève à plus de 300 M€, majoritairement à Paris QCA. SCBSM dispose du statut SIIC et fait partie des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France. Plus d'informations sur www.scbsm.fr.
Contacts ACTUS finance & communication :
Investisseurs : | Journalistes : |
Jérôme Fabreguettes-Leib | Alexandra Prisa |
01 53 67 36 78 | 01 53 67 36 90 |
scbsm@actus.fr | aprisa@actus.fr |
Annexes
RATIO LTV en K€ (Loan To value, Endettement financier net / Valeur des actifs) :
30 juin 18 | |
Valeur d'expertise des actifs | 318 788 |
Droits d'enregistrement | 17 206 |
Juste valeur des titres non consolidés | 2 125 |
Valeur des actifs | 338 119 |
Dettes Bancaires | 138 798 |
Dettes Obligataires remboursables en numéraire | 28 991 |
Dettes Obligataires remboursables en actions ou en numéraire (ORNANE 2023) | 18 902 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | -20 567 |
Endettement financier net | 166 124 |
LTV | 49,13% |
Actif Net Réévalué (ANR) :
30 juin 18 | |
Capitaux propres | 137 635 |
Juste valeur des instruments financiers | 5 897 |
ANR de liquidation | 143 532 |
Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au bilan (hors immeubles destinés à la vente) |
17 206 |
ANR de reconstitution | 160 738 |
Nb d'actions (hors autocontrôle[3]) | 12 120 890 |
ANR de liquidation/action (€) | 11,84 |
ANR de reconstitution/action (€) | 13,26 |
Résultat récurrent avant impôt :
30 juin 17 | 30 juin 18 | ||
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
11,1 | 12,0 | |
- coût de l'endettement financier net | -6,9 | -7,4 | |
+ retraitement de l'impact IAS 39 | +0,6 | +1,2 | |
Résultat récurrent avant impôt | 4,7 | 5,8 |
[1] ANR de reconstitution, droits inclus
[2] Etalement de la charge d'émission d'emprunts
[3] Au 30/06/2018