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Article du 31/07/2020

PAREF : Résultats semestriels au 30 juin 2020

Mnemo : PAR

Source :
ActusNews

align="center">RESULTATS SEMESTRIELS 2020
Une stratégie qui démontre sa résilience dans un contexte de crise sanitaire mondiale

Un patrimoine sous gestion en croissance de 7% qui atteint plus de 2,3 milliards d'euros

  • 197[1] M€ d'actifs en compte propre (+3% à périmètre constant vs. 31 décembre 2019) ;
  • 2 143 M€ gérés pour compte de tiers (+8% vs. 31 décembre 2019) sous la forme de SCPI[2] et d'OPCI[3].

Des indicateurs financiers solides

  • Résultat récurrent net EPRA par action en hausse de 9% à 3,65€ (3,35€ au 30 juin 2019) ;
  • ANR EPRA de continuation (NTA) en hausse de 15% sur un an à 128,2 € par action (111,1€ au 30 juin 2019) ;
  • Endettement (LTV) maintenu à un niveau bas à 26% (vs. 28% au 31/12/2019) ;
  • Une liquidité conséquente de près de 40 M€ (y compris une ligne de crédit confirmée non tirée).

« La période que nous traversons est sans précédent et décisive pour tester la résilience de la stratégie du Groupe PAREF. Grâce aux transformations en profondeur intervenues sur les dernières années, l'accélération de la digitalisation du Groupe et la mobilisation sans faille des équipes, l'activité opérationnelle n'a pas été interrompue et nous a permis de continuer à créer de la valeur pour nos actionnaires et clients. En dépit d'un ralentissement de la collecte sur les fonds SCPI, le modèle basé sur les 3 piliers (détention en propre avec PAREF, gestion pour investisseurs institutionnels et particuliers avec PAREF IM et PAREF Gestion) confirme sa résilience et nous permet de dégager des résultats financiers solides pour ce premier semestre 2020. Doté d'un bilan sain, de liquidité, des outils et des équipes compétentes, nous continuerons au cours du second semestre 2020 à investir dans les actifs détenus en propre, faire monter en puissance les fonds SCPI tant historiques que nouvellement créés et développerons la gestion pour compte de tiers institutionnels. »

Antoine Onfray – Directeur Général Délégué

« Notre transformation des activités autour de 3 piliers a assuré une stabilité durant cette période de forte crise. Le modèle a été testé au deuxième trimestre 2020 avec des résultats financiers robustes pour ce premier semestre. Cela s'appuie sur la mise en place de nouveaux systèmes informatiques, démontrant la résilience opérationnelle continue de notre plateforme via le travail à distance. Nous restons concentrés sur l'accompagnement de nos employés, communautés et clients, tout en gérant de manière proactive nos actifs et notre développement en Europe. »

Antoine Castro – Directeur Général

Le conseil d'administration de PAREF, réuni le 31 juillet 2020, a arrêté les comptes au 30 juin 2020.

I - Activité immobilière (PAREF SA)

PAREF a continué sa stratégie de gestion active de son patrimoine au cours du 1er semestre 2020 notamment au travers :

  • De la signature d'un nouveau bail sur l'immeuble le Gaïa en février 2020 sur une surface de 1 751m² et avec une période ferme de 9 ans. Le taux d'occupation de cet actif est désormais porté à 64% ;
  • De la vente définitive de 4 actifs détenus par PAREF situés à Meythet, Saint-Etienne, Thyez et Trappes pour un montant total net vendeur de près de 5 M€, soit en ligne avec la dernière valeur d'expertise. Le Groupe continue ainsi sa stratégie de rotation de son patrimoine avec un repositionnement progressif sur des actifs de taille plus significative et principalement situés dans le Grand Paris.

Le taux d'occupation financier du Groupe augmente à 87,5 % contre 86,3 % au 31 décembre 2019[4]

La maturité moyenne pondérée des baux est de 4,6 ans à fin juin 2020 et le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :

La valeur du patrimoine immobilier du Groupe PAREF ressort ainsi à 184 M€ au 30 juin 2020, +2,36% à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2019.

Chiffres clés du patrimoine détenu en propre[5] 31/12/2019 30/06/2020
Nombre d'actifs 16 12
Surface locative (en exploitation) 111 074m² 100 143 m²
Valorisation 185 M€ 184 M€

 

  Répartition géographique du patrimoine détenu en propre
Paris 6%
Grand Paris 81%
Régions 13%

Au global, le revenu locatif net sur le patrimoine détenu en propre par PAREF ressort à 4,4M€ au 1er semestre 2020, en progression par rapport à la même période en 2019 (+42 %). Cette hausse est principalement expliquée par l'acquisition de 6 étages de la Tour Franklin à la Défense compensée par les cessions d'actifs intervenues en 2019 et au cours du 1er semestre 2020. Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre ressort à 6,7 % (hors le Gaïa).

Résultats locatifs sur le patrimoine détenu en propre (k€) S1-2019 S1-2020 Evolution en %
Revenus locatifs bruts 3 353 4 548 36%
Charges locatives refacturées 2 191 2 642 21%
Charges locatives, taxes et assurances -2 518 -2 808 12%
Charges non récupérables - - -
Autres revenus 66 1 -98%
Total revenus locatifs nets 3 092 4 382 42%

II - Activité de gestion pour compte de tiers (PAREF Gestion)

  • Collecte et patrimoine géré

Le Groupe a collecté au cours du 1er semestre 2020 un montant total de 86 M€ de souscriptions brutes auprès d'investisseurs sur les fonds SCPI, représentant un recul de 40 % par rapport à la même période en 2019 (144 M€ au 1er semestre 2019). Cette performance est principalement liée à la crise sanitaire du COVID19 qui a fortement ralenti l'appétit des investisseurs particuliers à investir dans les produits SCPI et à une opération en 2019 d'acquisition d'un portefeuille de près de 100 M€ sur Novapierre 1 qui s'était accompagnée de souscriptions de près de 40 M€.

PAREF Gestion a réalisé plus de 120 M€ d'investissements pour l'ensemble des SCPI sous gestion, dont 54 M€ pour Novapierre Allemagne 2 suite au lancement du fonds en septembre dernier, 44 M€ pour Novapierre Allemagne dans le cadre d'une acquisition d'un portefeuille de commerces, 17 M€ pour Interpierre France et 7 M€ pour Capiforce.

Ainsi, PAREF Gestion gère un patrimoine pour compte de tiers de 1 758 M€, en progression de 9 % par rapport au 31 décembre 2019 (1 611 M€ au 31 décembre 2019).

Répartition des fonds gérés par PAREF Gestion au 30 juin 2020 :

Type Fonds Stratégie Actifs sous gestion Actifs sous gestion Evolution en %
(M€) (M€)
31-déc-19 30-juin-20
SCPI Novapierre Allemagne (CV) Commerces (Allemagne) 543 604 11%
Novapierre Résidentiel (CV) Résidentiel (Paris) 286 295 3%
Novapierre 1 (CV) Commerces (Région Parisienne) 254 254 0%
Interpierre France (CV) Bureau/Logistique 154 176 15%
Novapierre Allemagne 2 (CV) Commerces (Allemagne) 70 118 68%
Capiforce Pierre (CF) Diversifiée 62 68 9%
Atlantique Pierre 1 (CF) Diversifiée 57 56 -1%
Cifocoma 2 (CF) Commerces 25 25 2%
Cifocoma 1 (CF) Commerces 25 25 0%
Novapierre Italie (CV) Commerces (Italie) 3 3 26%
Sous-total SCPI   1 477 1 624 10%
OPCI Vivapierre (CV)   92 92 0%
Total OPCI   92 92 0%
Autres FIA   42 43 0%
Total     1 611 1 758 9%

CF : Capital fixe

CV : Capital variable

Répartition de la collecte brute réalisée en 1er semestre 2020 :

Type Fonds Collecte brute S1-2019 (M€) Collecte brute S1-2020 (M€) Evolution en %
SCPI Novapierre Allemagne 77 2 -97%
Novapierre Allemagne 2 - 56 n.a
Novapierre Italie - 1 n.a
Novapierre 1 40 1 -99%
Interpierre France 23 14 -39%
Novapierre Résidentiel 4 13 225%
Total   144 86 -40%
  • Commissions

Les commissions de gestion sont stables à 4,6 M€ au S1 2020, dues à la hausse des actifs sous gestion et les revenus provenant de la plateforme en Italie. Cet effet est compensé par une baisse des commissions sur cessions et investissements (-0,4 M€), l'impact des loyers non encaissés dans le contexte du Covid-19 (-0,3 M€) et l'arrêt de l'OPCI 54 Boétie et l'OPPCI de murs d'hôtels (-0,2 M€).

Les commissions de souscription ressortent à 8,4 M€ au S1 2020, en retrait par rapport à la même période en 2019, notamment expliqué par la crise sanitaire du COVID19 qui a fortement ralenti l'appétit des investisseurs particuliers à investir dans les produits SCPI.

Les rétro-commissions diminuent en cohérence avec la baisse de la collecte pour atteindre 6,8 M€ et inclus les honoraires payés aux prestataires intervenus sur les acquisitions réalisées pour le compte de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2.

Commissions (en k€) S1-2019 S1-2020 Evolution en %
Commissions de gestion 4 622 4 617 0%
Commissions de souscription 13 065 8 401 -36%
Rétro-commissions -9 852 - 6 773 -31%
Commissions nettes 7 836 6 245 -20%

III - Résultats du 1er semestre 2020

Compte de résultat consolidé :

Compte de résultat consolidé détaillé (en k€)  S1-2019 S1-2020 Evolution en %
Revenus locatifs bruts 3 353 4 548 36%
Charges locatives refacturées 2 191 2 642 21%
Charges locatives, taxes et assurances -2 518 -2 808 12%
Charges locatives et taxes non récupérées - - -
Autres revenus 66 1 -98%
Revenus locatifs nets 3 092 4 382 42%
Chiffres d'affaires sur commissions 17 688 13 018 -26%
-dont commissions de gestion 4 622 4 617 0%
-dont commissions de souscription 13 065 8 401 -36%
Rétro-commissions -9 852 -6 773 -31%
Revenus nets sur commissions 7 836 6 245 -20%
Charges générales d'exploitation -5 119 -4 829 -6%
Amortissements et dépréciations -278 -235 -15%
Résultat opérationnel courant 5 531 5 564 1%
Variation de juste valeur des immeubles de placement 1 613 1 496 -7%
Résultat de cession des immeubles de placement 1 881 -18 n.a
Résultat opérationnel 9 025 7 042 -22%
Produits financiers 37 28 -25%
Charges financières -1 281 -864 -33%
Coût de l'endettement financier net -1 244 -836 -33%
Autres charges et produits financiers 171 132 -29%
Ajustement de valeur des instruments financiers 204 - -100%
Quote-part des sociétés mises en équivalence 888 1 335 50%
Résultat net avant impôts 9 045 7 673 -15%
Charges d'impôts -1 166 - 480 -59%
Résultat net consolidé 7 878 7 193 -9%
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle - - -
Résultat net consolidé part du Groupe 7 878 7 193 -9%
Nombre moyen d'actions (non dilué) 1 439 948 1 454 552  
Résultat net consolidé par action (part du Groupe) 5,47 4,95 -10%
Nombre moyen d'actions (dilué) 1 445 876 1 460 480  
Résultat net consolidé par action (part du Groupe dilué) 5,45 4,93 -10%

Le Groupe a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 7,2 M€ au 1er semestre 2020, en diminution de 9% par rapport à la même période en 2019, notamment expliquée par :

  • des revenus locatifs nets qui ressortent à 4,4 M€, en progression grâce à l'acquisition de 6 étages de la Tour Franklin ;
  • des revenus nets sur commissions qui ressortent à 6,2 M€, soit une baisse de 20 % principalement expliqué par le ralentissement de la collecte lié au COVID19 ;
  • le coût de l'endettement financier qui ressort à 0,8 M€ au 1er semestre 2020 contre 1,2 M€ au 1er semestre 2019, profitant de l'effet plein du refinancement de la dette du Groupe en février 2019 ;
  • le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence qui ressort à 1,3 M€ au 1er semestre contre 0,9 M€ au 1er semestre 2019 dont 0,6M€ pour Vivapierre et 0,7 M€ sur le Gaïa principalement du fait de l'augmentation de la juste valeur de l'actif suite aux nouvelles signatures.

IV - Ressources financières

Le montant nominal de la dette financière brute du Groupe PAREF s'élève à 70 M€ au 30 juin 2020, vs. 78 M€ fin 2019.

Le taux moyen de la dette ressort à 1,7 % au 30 juin 2020, en diminution par rapport à fin 2019 (2,2 % au 31 décembre 2019). Cette évolution est expliquée par l'effet année pleine du refinancement du Groupe intervenu en février 2019.

La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 3,6 ans, au 30 juin 2020 (4,4 ans fin 2019).

L'intégralité de la dette tirée est couverte par des instruments de couverture, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.

Les ratios financiers du Groupe PAREF sont solides avec un ratio d'endettement (LTV[6]) à 26 % et de couverture des intérêts financiers (ICR[7]) à 9,5 x, contre respectivement 28 % et 7,8 x fin 2019.

Le Groupe respecte ainsi ses covenants sur ses dettes bancaires dont principalement :

  • Un ratio d'endettement (LTV) < 50% ;
  • Un ICR > 2,5x.

Echéancier de la dette :

  Echéancier des dettes (en M€)
2020 0
2021 0
2022 0
2023 0
2024 70,00
2025 et au-delà                                                                                              0

Le Groupe PAREF dispose par ailleurs d'une trésorerie de 9 M€ au 30 juin 2020 incluant les fonds propres réglementaires de PAREF Gestion et 30 M€ de disponible sur une ligne de crédit confirmée.

V - Patrimoine sous gestion

En k€ 31/12/2019 30/06/2020 Evolution en %
Actifs détenus en propre par PAREF 167 450 166 300 -1%
Participations détenues par PAREF(1) 29 322 30 735 5%
Total patrimoine PAREF 196 772 197 035 0%
SCPI      
Novapierre Allemagne (CV) 543 273 603 808 11%
Novapierre Résidentiel (CV) 285 639 294 651 3%
Novapierre 1 (CV) 254 027 254 467 0%
Interpierre France (CV) 153 559 175 918 15%
Novapierre Allemagne 2 (CV) 70 047 117 798 68%
Capiforce Pierre (CF) 61 879 67 680 9%
Atlantique Pierre 1 (CF) 57 051 56 238 -1%
Cifocoma 2 (CF) 24 801 25 183 2%
Cifocoma 1 (CF) 24 558 24 565 0%
Novapierre Italie (CV) 2 620 3 311 26%
Sous-total SCPI 1 477 456 1 623 618 10%
OPPCI      
- Vivapierre 91 780 91 740 0%
Sous-total OPPCI 91 780 91 740 0%
Autres actifs gérés pour compte de tiers (2) 417 380 426 710 2%
Total patrimoine géré par PAREF Gestion et PAREF Investment Management pour compte de tiers 1 986 616 2 142 068 8%
Retraitements (3) -10 762 -11 390 6%
TOTAL GENERAL 2 172 626 2 327 714 7%

(1) Incluant participations dans Vivapierre et Le Gaia

(2) Comprend Foncière Sélection Régions et l'actif de « The Medelan » géré par la plateforme en Italie

(3) Une partie du patrimoine de PAREF (OPPCI Vivapierre) est inclus dans la gestion de PAREF Gestion

Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF (hors le Gaïa) ressort à 166 M€, en diminution de 1% par rapport à fin 2019, expliqué principalement par :

  • des cessions pour 4,8 M€ (valeurs au 31/12/2019) ;
  • des frais et travaux d'amélioration réalisés sur le 1er semestre 2020 pour 2,1 M€ ; et
  • une revalorisation positive de la valeur des actifs pour environ 1,5 M€.

Ainsi, à périmètre constant, la variation de juste valeur s'établit à 3,6 M€ sur le 1er semestre 2020, soit une hausse de 2,2 % par rapport à fin 2019 (hors actifs consolidés mise en équivalence).

Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre et consolidés par PAREF ressort à 6,7 % hors le Gaia (7,0 % fin 2019).

VI - Actif net réévalué EPRA

L'Actif net réévalué EPRA de reconstitution (NRV) et de continuation (NTA) augmentent de 15% sur 1 an et 9% sur 6 mois pour atteindre 128,2€ / action au 30 juin 2020 (vs. 117,9€ / action au 31 décembre 2019 et 111,1€ / action au 30 juin 2019).

Cette augmentation s'explique principalement par le résultat du 1er semestre 2020 et la variation positive de juste valeur du fonds de commerce PAREF Gestion (+73% vs. 31 décembre 2019) qui bénéficie depuis cet arrêté comptable d'une valorisation réalisée par un expert externe, en partie compensé par le paiement du dividende au titre de l'exercice 2019.

Les ratios de ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers, selon les Best Practices Recommandations de l'EPRA.

Nouveaux indicateurs ANR EPRA à fin juin 2020 :

30/06/2020

En k€
EPRA NRV (Valeur nette de reconstitution) EPRA NTA (Valeur nette de continuation) EPRA NDV (Valeur nette de liquidation)
Capitaux propres IFRS -Part du groupe 137 237 137 237 137 237
Inclut / Exclut      
Instrument hybride - - -
ANR dilué 137 237 137 237 137 237
Inclut      
Réévaluation des immeubles de placement - - -
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du fonds de commerce de PAREF Gestion(1)) 42 528 42 528 42 528
Réévaluation des contrats de crédit-bail - - -
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 179 765 179 765 179 765
Exclut      
Impôts différés liés à la plus-value latente des immeubles de placement - - n.a
Juste valeur des instruments financiers 865 865 -
Ecart d'acquisition résultant des impôts différés - - -
Ecart d'acquisition inscrit au bilan n.a - n.a
Actifs incorporels n.a - n.a
Inclut      
Juste valeur des dettes n.a n.a 48
Réévaluation des actifs incorporels - n.a -
Droits de mutation 12 767 12 767 n.a
ANR 193 397 193 397 179 813
Nombre d'actions totalement dilué 1 509 136 1 509 136 1 509 136
ANR par action (en €) – 30/06/2020 128,2 128,2 119,1
ANR par action (en €) – 31/12/2019 117,9 117,9 108,5
ANR par action (en €) – 30/06/2019 111,1 111,1 103,8

(1) Au 30 juin, pour la première fois la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion est réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation.

À titre indicatif, les ANR EPRA de l'ancien format sont rappelés ci-après :

  31/12/2019 30/06/2020 Evolution en %
Capitaux propres consolidés 132,5 137,2 4%
Neutralisation de la mise en juste valeur des instruments financiers 0,4 0,9 1,1x
Ajustement de valeur du fonds de commerce (PAREF Gestion)(1) 24,5 42,5 74%
Plus/moins-values latentes sur actifs comptabilisés au coût - -  
ANR EPRA (en M€) 157,4 180,6 15%
ANR EPRA / action dilué (en €) 109,0 119,7 10%
Mise en juste valeur des instruments financiers -0,4 -0,9 1,1x
Mise en juste valeur de la dette à taux fixe -0,3 -  
Impôts différés sur justes valeurs -0,7 -1,3 84%
ANR triple net EPRA (en M€) 155,9 178,5 15%
ANR triple net EPRA / action dilué (en €) 108,0 118,3 10%
Neutralisation des impôts différés sur justes valeurs 0,7 1,3 84%
Droits 12,8 12,8 -1%
ANR de reconstitution en part du Groupe (en M€) 169,4 192,6 14%
ANR de reconstitution / action dilué (en €) 117,3 127,6 9%

(1) Au 30 juin, pour la première fois la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion est réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation.

Tableau de passage de ANR EPRA de l'ancien format aux nouveaux indicateurs :

En € EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
ANR dilué par action (ancien format) 119,7 119,7 119,7
Droits de mutation 8,5 8,5 -
Ecart d'acquisition  -   -   - 
Actifs incorporels  -   -   - 
Juste valeur des dettes et des instruments financiers  -   -   -0,5 
ANR par action 128,2 128,2 119,1

VII – Evénements post clôture

Néant

VIII – Autre indicateur EPRA

  • Résultat Net Récurrent EPRA
En k€ 30/06/2019 30/06/2020 Evolution en %
Résultat net consolidé part du Groupe 7 878 7 193 -9%
Ajustements      
  1. Variation de JV des imm. de placements et autres actifs
-1 613 - 1 496 -7%
  1. Gains/pertes sur cessions d'actifs ou de sociétés et autres cessions
-1 881 18 n.a
  1. Gains ou pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente
- -  
  1. Impôts sur les plus ou moins-values de cessions
- -  
  1. Dépréciation d'écart d'acquisition/Ecart d'acq. négatif
- -  
  1. Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés
270 234 -13%
  1. Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et autres intérêts
- -  
  1. Impôts différés résultant des ajustements
- -  
  1. Ajustement (i) à (viii) sur sociétés détenues en partenariat
170 -639 n.a
  1. Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements
- -  
Résultat net récurrent EPRA 4 823 5 310 10%
Nombre moyen d'actions 1 439 948 1 454 552  
Résultat net récurrent EPRA / action 3,35 € 3,65 € 9%
  • Taux de vacance EPRA
En k€ 31/12/2019 30/06/2020 Evolution en %
Revenus locatifs estimés sur l'espace vacant (1) 1 420 1 121  
Revenus locatifs estimés sur l'ensemble de portefeuille (1) 10 824 10 241  
Taux de vacance EPRA 13,1% 11,0% -2,1pts
  1. Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part, hors participations dans OPPCI Vivapierre. En excluant le Gaïa, le taux de vacance EPRA ressort à 7,2% au 30 juin 2020 par rapport à 7,7% au 31 décembre 2019.
  • Taux de rendement EPRA
En k€ 31/12/2019 30/06/2020 Evolution en %
Taux de capitalisation net PAREF 6,15% 6,46% +0,31pts
 Effet des droits et frais estimés -0,4% -0,4% +0,05pts
 Effet des variations de périmètre -0,1% -0,1% +0,05pts
Rendement Initial Net EPRA (1) 5,59% 6,00% +0,41pts
 Effet des aménagements de loyers 0,2% 0,30% +0,07pts
Rendement Initial Net Topped-Up EPRA (2) 5,82% 6,30% +0,48pts
  1. Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus
 
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