Après le krach immobilier américain, après une baisse de 50 % de la fabrication de biens neufs en Espagne, mais après six années de flambée des prix en France, tous les indicateurs montrent enfin un essoufflement qui ne peut que déboucher sur une baisse du prix de la pierre en 2008 et durant les années suivantes.
C’est ainsi que la semaine dernière, le 26 décembre exactement, on a appris que les mises en chantiers de logements en France ont légèrement reculé de septembre à novembre, le nombre de permis de construire baissant aussi mais plus fortement, annonce faite par le Ministère de l’Ecologie, du Développement et de l’Aménagement durable. Cela constitue un premier indicateur de changement de tendance.
Les mises en chantier sont en repli de 1,1 %, à 112 174 par rapport à la même période de l’année précédente. Le nombre de permis de construire a, lui, diminué de 9,4 % à 133 603. Ces mises en chantiers, en baisse pour pratiquement tous les types de logements à l’exception des logements collectifs (+ 1,7 %), ont surtout reculé pour les logements en résidence (- 9,3 %) et les individuels purs (- 2,8 %).
Concernant les permis de construire, en revanche, les autorisations ont augmenté de 22,1 % pour les logements en résidence mais ont baissé de 10,9 % pour les logements individuels et de 10,6 % pour les logements collectifs.
Comme cela a été indiqué dans le dossier
Perspectives & Stratégies 2008 édité par Francebourse.com (en vente sur
www.francebourse.com), il faut s’attendre à une entrée dans un marché baissier de quelques années à partir de 2008. Une prévision confortée par une étude de Xerfi qui prévoit trois années de baisse des prix avec un recul de 18 % d’ici 2010.
Le pic des stocks a été atteint en 2006. En général, la baisse des prix se déclenche deux ans après ce pic.
Tout concorde donc pour penser que la baisse des prix immobiliers est bien devant nous, après une flambée ininterrompue de plusieurs années.
Néanmoins, cette baisse logique et saine ne devrait absolument pas ressembler à un krach immobilier. On sait que les Français rêvent d’être propriétaires de leur résidence principale. Seuls 58 % des ménages le sont effectivement contre 69 % en Europe (selon le réseau ERA, comptant 1 500 agences dans 17 pays d’Europe; septembre 2007). Il y a donc un marché de primo-accédants qui va se développer. Il n’y a qu’à regarder les sites des promoteurs pour remarquer qu’à Paris en particulier, les programmes pour 2009 ou 2010 sont déjà largement vendus avant même leur mise en construction. Par ailleurs, Paris n’est que la treizième ville la plus chère du monde, loin derrière Moscou ou Londres qui culminent en haut du classement. Notons enfin que, contrairement à ce qui s’était produit au début des années 1990, il n’y a pas eu de vague spéculative alimentée par les marchands de biens mais ce sont essentiellement des particuliers qui ont profité des crédits à rallonge (40 voire 50 ans) permis par les banques, pour acheter leurs biens.
Selon nos analyses, le marché français dans son ensemble pourrait perdre, comme le souligne Xerfi, dans les 18 % sur les années qui viennent, mais à Paris la baisse devrait être plus contenue, de l’ordre de 10 % selon nos estimations.
C’est pourquoi, en Bourse, autant il nous paraissait exagéré de voir un titre comme Kaufman&Broad caracoler à plus de 60 euros en juin dernier, autant il nous parait tout aussi exagéré de le voir à présent massacré, comme beaucoup d’autres, à 26 euros. Près de 60 % de baisse en quelques mois, il n’y a pas à dire : la Bourse anticipe un krach immobilier en France qui n’aura pourtant pas lieu.
Jean-David Haddad
Rédacteur en Chef
Francebourse.com
